2026年5月，南京江北核心区一套精装三居室，网签成交单价1.8万元。
五年前，同一地段的房子卖到过4.5万元。
什么概念？ 一套100平的房子，当年450万抢到手，现在邻居挂牌180万，还不一定有人接。
这不是市场回调，这是估值爆破。 你是那几个月的接盘侠吗？
大家都在问：江核到底出了什么问题？
2020到2021年的江核，是长三角楼市的神话。 首付八成、千人摇号，一套房从规划图上就被预定了。 那时的逻辑很简单——“河西都卖到7万了，江北隔着一条江，凭什么不能4.5万？ ”
但五年后，河西照样7万，江核却跌到了1.8万。
核心原因就一个：概念骗不了人，但土地供应的现实能。
河西中部的土地早就不卖了，地就那么多，房子就那么多，想住进去只能从别人手里买。 江核不一样——江北新区直管区386平方公里，几乎是无限的土地储备。 前几年土地供应管得严，大家觉得“不抢就没机会了”。 现在一到集中交付期，成百上千套次新房同时挂牌，买家从求着买变成了挑着买。 房东们突然发现：隔壁邻居的报价就是你的天花板，有人比你更急着卖，价格就只能往下砸。
谁在疯狂割肉？
对中介后台数据扒了一圈，发现这几种人占比最高。
第一种，苏南、苏中的工厂小老板。 前几年赚了钱，怕放在实体里不安全，拿钱跑到江核囤房。 现在工厂账期拉长、现金流吃紧，为了保住生产线和几十号员工的饭碗，只能把房子当“提款机”，多少钱都卖，只要钱能回来。 他们不在乎亏多少，只在乎什么时候拿到钱。
第二种，2021年加了满杠杆冲进去的中产。 首付靠消费贷拼凑，月供一两万，当初觉得铁饭碗永远不会碎。 结果行业降薪、绩效考核压下来，收入直接腰斩。 每个月的刚性利息就像一把刀，不割肉就只能等银行收房。
第三种，真正专业的炒房资金。 那些人才不会在一个租金回报率连1.6%都不到的板块死熬。 他们算过账：一套180万的房子，扣了物业费，全年收租也就3万。 存银行吃大额存单都比这赚得多。 于是果断斩仓，亏200万也要走，把现金抽出来去西安、成都买更有确定性的资产。
你说，这三类人同时卖房，房价能不塌？
摆个摊算笔账——扎心的那种。
一套100平的精装次新房，市值180万。 你想租出去，同质化的房源太多了，租客眼睛都看花。 一个月能收多少钱？ 2500顶破天。 一年3万租金，扣掉一年5000块钱的物业费（2.98元/平/月），净剩2万5。
折合年化回报率，不到1.4%。
存银行的3年期大额存单现在给什么数？ 至少2%上下。 你守着这套房的收益，还跑不赢基本利率。 这已经不是在理财，是在放血。
更扎心的是，如果用当年全盛期的450万价格来算回报率，简直惨不忍睹——连0.6%都不到。 这哪里是资产，简直是家庭资产负债表里最沉重的一块负累。
但也不是所有的江核房子都在跌。
2026年开年，江核二手房成交均价从1月的1.74万/㎡，涨到了4月的1.85万/㎡左右。 隧道口的正荣润江城、润锦城，均价从1.5—1.7万涨到了1.89万。 江与城4月的成交价最高摸到了2.3万+。
还有一个细节特别值得琢磨：2026年1月，江核11个小区成交均价环比上涨。 涨幅最高的是和光锦棠府，一个月涨了4000块。
但这些涨价的盘，基本都集中在南工大、隧道口、青奥这几个板块。
为什么？ 因为这些地方有现成的配套：地铁站不远、商场开业了、过江方便。 买家现在看房子，问的不是“这地方以后会建成什么样”，而是“楼下有没有店吃东西、孩子能不能就近上学”。 至于“核中核”那些纯粹依赖远景规划的盘，成交量依然半死不活。
到了4月，全南京二手房单月成交了10599套，库存降到了13万套以下。 但别忘了——市场回暖，不代表每个人都解套了。 新房卖得好的，都是四代宅那种自带退台、把得房率堆到极致的产品。 旧概念、旧标准、旧设计的次新房，在竞争面前依然被动。
最后说个藏在数据背后的残酷事实。
今年1—4月，全国法拍房挂拍了27.2万套，平均折价率72.7%。 专家孟晓苏公开喊话“叫停法拍房”，因为有些法拍房折价50%，连带周边二手房一起跌。
逻辑很简单：你在中介挂着卖，除非能约到很挑剔的个人买家，价格不会太离谱。 但是法拍房走的是另一个机制——法院要快速变现，第一拍就是市场价的7折。 卖不掉，二拍再打折。 这种“邻居的房子被法院强行拍卖卖出超低价”的事情一旦在网上公布，整栋楼的估值锚点就彻底垮了。
隔壁住的那户人家已经按1.2万卖掉了，你凭什么让买家掏1.8万？
市场是不讲情面的。 它只会用最冰冷的方式，把每一个泡沫时代的幻想，钉在房价登报表上。
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